As incorporadoras imobiliárias vêm comemorando uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que pôs fim à tributação na permuta de imóveis.

O benefício contempla as empresas cujo regime tributário é de lucro presumido, uma vez que as que possuem regime de lucro real já não eram tributadas neste tipo de operação.

Nos últimos anos, as incorporadoras enfrentaram dificuldade para adquirir terrenos e tiveram de se reinventar. Uma saída, recorda o advogado e sócio do escritório Tardioli Lima Advogados, Renato Tardioli, foi adotar a permuta. Através desse tipo de transação, “em troca de um terreno para a construção de um imóvel, a incorporadora oferece ao proprietário, em pagamento, unidades do futuro empreendimento – permuta total ou parcial”.

Porém, no entendimento do STJ, de acordo com o relator Herman Benjamin,” o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca”.

“Era uma questão meramente contábil, que gerava a tributação sob uma base de recebimento negativa”, completa Tardioli. “Não havia sentido na cobrança. O que há no momento, e que o STJ contemplou, é uma necessidade de revisar modelos tributários, buscar caminhos para a desoneração fiscal e tributária para que o país cresça”, explica Tardioli.

Para o advogado, aliás, pode ser este o grande ganho. “As incorporadoras poderão direcionar estes valores, até então pagos em impostos, para novos empreendimentos que, consequentemente, geram mais empregos. Esta, sim, é uma grande carência da atualidade que só poderá ser suprida com a retomada da economia.”

JC Contabilidade – Para começar, o que configura permuta nesse contexto?

Renato Tardioli – Permuta, como conceito, é toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, podendo haver o pagamento de saldo residual por uma das partes, denominado torna.

Contabilidade – A decisão judicial que põe fim à tributação na permuta de imóveis tem efeito imediato?

Tardioli – Não. A decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça só se aplica às partes envolvidas no processo. Para as demais pessoas jurídicas, a Receita Federal provavelmente continuará cobrando os tributos que entende devidos nas operações de permuta. O contribuinte que deseja se aproveitar da decisão do STJ deverá ingressar com ação específica para questionar a incidência dos tributos e se beneficiar desse novo precedente. A decisão só abrange os casos de permuta sem torna (quando há a devolução de dinheiro para alguma das partes). Havendo torna, haverá tributação sobre este valor.

Contabilidade – Quais eram os tributos atrelados a essas transações?

Tardioli – Normalmente as empresas enquadradas no regime de lucro presumido, como era o caso da empresa que ingressou com a ação, na permuta de imóveis sofrem a incidência de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofins.

Contabilidade – O fim dessa cobrança irá representar uma redução no custo das transações? De quanto?

Tardioli – Sim. A alíquota efetiva das empresas abrangidas pela decisão judicial, optantes do lucro presumido é de 6,73%. Este deve ser o percentual que impactará tais empresas, pois é o correspondente ao valor que elas deixarão de pagar de tributos.

Contabilidade – Normalmente quem era responsável pelo pagamento desses impostos? A parte que recebia a permuta ou aquela que era a antiga dona do imóvel?

Tardioli – A decisão trata das construtoras e incorporadoras que recebiam imóveis em permuta. Vale para todas as pessoas jurídicas nesta situação.

Contabilidade – Os negócios devem se tornar mais atraentes e lucrativos para as incorporadoras ou para quem recebe a permuta?

Tardioli – O negócio se torna mais atraente para ambos, desde que sejam optantes do lucro presumido, já que haverá redução de custos.

Contabilidade – Qual a importância desse precedente legal e para quais incorporadoras vale a pena entrar na Justiça e solicitar a redução?

Tardioli – Ela pode ser usada como precedente para incorporadoras optantes do lucro presumido ingressarem com ações para discutir o assunto. Importante esclarecer que o ponto não está pacificado e que a Receita Federal não é obrigada a cumprir esta decisão para todos os contribuintes, apenas o que tiverem decisão favorável em ação judicial.

Contabilidade – Deve ser feita alguma regulamentação pelo Fisco enquanto o tema não está pacificado?

Tardioli – O tema não está pacificado e não é aplicável a todos os contribuintes. O Fisco continuará a cobrar os tributos que entende devido, pois a decisão só alcança as partes do processo. O Fisco só estará obrigado a cumprir a decisão para todos os contribuintes quando o Superior Tribunal de Justiça proferir uma decisão com força vinculante a todos.

Contabilidade – Quais os cuidados que as incorporadoras devem ter ao fazer esse tipo de transação?

Tardioli – Para não haver risco de autuação, o pagamento do tributo incidente nestes casos deve ser respeitado, enquanto não houver uma decisão que pacifique a questão e seja abrangente a todos os contribuintes, independentemente de ingressarem com ação. Além do mais, cada empresa é vista como um núcleo isolado. Então, ao efetuar qualquer operação desta natureza, deve consultar um advogado para verificar sua situação particular.

Contabilidade – Mesmo no caso daquelas que ainda não tiverem obtido uma decisão favorável ao pedido de redução do tributo na Justiça, vale a pena investir em algum contrato específico ou alguma declaração ao Fisco solicitando a redução?

Tardioli – É sempre recomendável que quaisquer operações, principalmente as de grande monta, sejam acompanhadas de contratos que prevejam direitos e deveres das partes. Com relação à questão fiscal, a apuração dos tributos ainda deve ser realizada da mesma maneira, para evitar autuação fiscais, já que o Fisco não é obrigado a aplicar a decisão para todos os contribuintes.

Contabilidade – O que as empresas devem fazer após a obtenção da decisão favorável na Justiça? Elas devem encaminhar algum documento à Receita Federal?

Tardioli – Não, o Fisco, por figurar formalmente no processo, já estará devidamente ciente das decisões em juízo e obrigado a acatá-las imediatamente se proferidas em sede de liminar ou quando estas se tornarem imutáveis e forem executadas em fase de cumprimento de sentença.

Contabilidade – O pedido de extinção da tributação na permuta deve ser feito na Justiça comum ou tem alguma vara ou tribunal específico?

Tardioli – Por se tratarem de tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins), a competência é atribuída à Justiça Federal da subregião em que a empresa estiver sediada.

Fonte: Jornal do Comércio